Ástandskoðun fasteigna – Skylt að skila byggingarsögu

Heimild:  

Október 2004

Ástandsskoðun fasteigna getur lækkað viðhaldskostnað

Oddur Hjaltason

Þegar ný lög um fasteignaviðskipti tóku gildi í sumar var eitt frumvarp til laganna ekki afgreitt. Þetta var tillaga um að skylt væri að ástandsskoða húsnæði áður en það er sett í almenna sölu. Oddur Hjaltason, byggingatæknifræðingur hjá Línuhönnun, segir að ástæðan fyrir því að þetta hafi ekki gengið eftir í þetta skiptið hafi verið sú að ákvæðið hafi í raun gengið of langt og þar af leiðandi verið alltof kostnaðarsamt.

„Byggingamarkaðurinn hér á landi hefur fram til þessa verið fremur vanþróaður miðað við nágrannalönd okkar,“ segir Oddur. „Þetta á sér í lagi við um það að ekki er gengið nægilega eftir skilum á samþykktum teikningum, skjölum og gögnum til byggingafulltrúa. Ástandsskoðun fasteigna hefur ekki heldur tíðkast nema í litlum mæli og þá eru það helst einstaklingar í kauphugleiðingum sem óska eftir slíkri skoðun. Það var ekki fyrr en upp úr 1980, á tíma alkalískemmdanna svokölluðu, sem við byrjum að ástandsgreina byggingar og var það þá aðallega að frumkvæði ríkis og Reykjavíkurborgar.

Þessar steypuskemmdir voru rannsakaðar gaumgæfilega og kom þá í ljós að hinar meintu alkalískemmdir reyndust vera frostskemmdir. En í raun er ekkert óeðlilegt að íbúðaeigendum verði gert skylt að láta ástandsskoða eignir með einum eða öðrum hætti, líkt og nú er gert með bifreiðir. En ástæðan fyrir því að þetta frumvarp gekk ekki eftir núna var, eins og fyrr segir, að tillögurnar voru of strangar.“

Skortur á upplýsingum torveldar eftirlit

Oddur bendir á að þar sem engin gögn um viðhald og breytingar liggi fyrir, þá torveldi það vinnuna við að ástandsmeta eldra húsnæði. „Í gegnum tíðina hafa menn verið að kaupa, selja og gera upp húsnæði án þess að fara eftir þeim lögum og reglum sem þeir ættu að framfylgja. Eitt gamalt hús getur verið búið að fara í gegnum allskonar endurbætur og breytingar sem hvergi eru skráðar. Þó það líti vel út bæði að utan og innan getur burðarvirkið verið orðið skemmt af fúa og ónýtt, en það sést ekki þar sem búið er að „fela“ það með endurbótunum. Þetta getur þó ekki flokkast undir leynda galla heldur vanþekkingu þess sem taldi sig vera að lagfæra húsnæðið, án þess að hafa nægilega fagþekkingu. Venjulegt sjónmat á slíkum byggingum segir því ekkert sérlega mikið. Ef saga endurbótanna hefði hins vegar verið unnin og skráð, þá væri skoðunarstarfið bæði auðveldara í framkvæmd og ódýrara. Þess vegna verður aldrei fullbrýnt fyrir fólki að skrá vandlega alla byggingarsögu eigna sinna. Vissulega hefur verið gerð mikil bragarbót í þessum efnum hin síðari ár, þó þetta sé ekki enn komið í lög. En byggingareglugerðir og lög um fasteignir hafa verið í stöðugri þróun svo búast má við að innan skamms verði þetta komið í lög.“

Ríki og sveitarfélög eru þó byrjuð á að skrá markvisst byggingarsögu sinna eigna, að sögn Odds. LH-tækni hefur þróað til þess forrit sem hægt er að vista slík gögn í. Þessar upplýsingar geta ekki eingöngu verið gagnlegar til að stýra eðlilegu viðhaldi heldur má gera ráð fyrir að þær byggingar, sem hafa skráða byggingarsögu, verði með tíð og tíma verðmætari en þær sem engin gögn eiga.

Ætti að vera skylt að skila byggingarsögu

Ástandsskoðun fasteigna getur lækkað viðhaldskostnað

„Flestar ástandsskoðanir sem við framkvæmum eru gerðar þegar fólk þarf að huga að endurbótum eða viðgerðum á húsnæðinu,“ segir Jón Viðar Guðjónsson, byggingatæknifræðingur hjá Línuhönnun. „Til að uppfylla skilyrðin í fyrrgreindri tillögu hefði þurft að framkvæma afar ítarlega skoðun sem fyrir vikið hefði orðið mjög kostnaðarsöm, en kostnaðurinn hefði getað hlaupið á hundruðum þúsunda, og hann hefði fallið á seljandann.“

Jón Viðar bendir á að til að uppfylla skilyrði þessa frumvarps hefði þurft að gera afar víðtæka skoðun á eigninni á ýmsum tímum ársins. Hann segir það liggja í augum uppi að ekki sé hægt að segja með fullri vissu að hús, sem er skoðað í júlí, muni ekki leka í vetraráhlaupi í febrúar. Þess vegna þyrfti ástandsskoðunin að eiga sér stað á ýmsum tímum ársins og standa yfir í einhvern tíma áður en hægt er að gefa húsinu endanlega einkunn. Þetta frumvarp gekk þess vegna allt of langt.

Fólk meðvitaðra um bifreiðaskoðun en fasteignaskoðun

„Það er ekki nema sjálfsagt að láta ástandsskoða húsnæði, rétt eins og fólki er skylt að láta skoða bíla,“ segir Jón Viðar og segir það undarlegt í ljósi þess að yfirleitt sé um mun hærri fjárhæðir að ræða og meira í húfi í fasteignaviðskiptum en í bílaviðskiptum.

Þó það sé ekki skylda er samt nokkuð um að fólki óski eftir slíkri skoðun, t.d. þeir sem eru í kauphugleiðingum. Sú skoðun er svokölluð sjónskoðun, en þá koma sérfræðingar á staðinn og skoða eignina vandlega, en án þess að gera sérstakar rannsóknir á henni. „Reyndir skoðunarmenn vita hvar mestu líkurnar eru á því að eitthvað sé farið að gefa sig. Þeir skoða húsið vandlega að utan og innan og leita að vísbendingum sem gætu gefið til kynna að eitthvað væri farið að gefa sig. Þeir þekkja algenga lekastaði og vita hvar þeir eiga að leita. Við skoðun á þaki er þessari sömu aðferð beitt, en komi eitthvað í ljós er kannski ákveðið að opna þakið og kanna málið betur. Þegar búið er að skoða eignina sjónrænt er skrifuð skýrsla um málið og bent á það sem betur má fara. Í sumum tilfellum óskar fólk sem er í kauphugleiðum eftir kostnaðarmati, en oftar er þó beðið um þessa skoðun eftir að einhver vandamál hafa skotið upp kollinum.“ Hann bendir hins vegar á að fólk verði að átta sig á því, að þegar það kaupir eldra húsnæði sé eðlilegt að ýmsir byggingarhlutar láti á sjá og bendir í því sambandi á að fólk virðist gera sér mun betur grein fyrir þessu í bílaviðskiptum en í fasteignaviðskiptum.

„Þegar fólk kaupir gamlan bíl gerir það ráð fyrir að eitt og annað sé slitið og/eða láti á sjá. Hið sama á einnig við um fasteignir og þegar hús er komið á ákveðinn aldur er eðlilegt að það þurfi að endurnýja eitthvað eða tími sé kominn á töluvert viðhald,“ segir hann.

Línuhönnun er nú með á þriðja hundrað viðskiptavini árlega sem láta ástandsskoða húsnæði sitt. Ávinningurinn af reglubundnu eftirliti er sá að fagleg ákvarðanataka er tryggð og réttu hlutirnir eru gerðir á réttum tíma.

Jón Viðar og Oddur eru sammála um að brýnt sé að taka upp virkt eftirlit með fasteignum og skrá byggingarsöguna. Þeir telja réttast að þetta verði sett í lög að ákveðnu marki og best sé að byrja á nýju húsnæði því ógerlegt sé að skrá byggingasögu aftur í tímann. Þeir telja að skoðunarskyldan sé ekki nógu skýr í dag en vona að þessu verði komið á innan tíðar. Það verði hins vegar að varast að fara út í öfgar í þessum efnum.

Fólk meðvitaðra um bifreiðaskoðun en fasteignaskoðun