Fagmennska – Eru allir sérfr. í fasteignum?

Heimild:  

Desember 2005

Björn Þorri Viktorsson

ÁSTANDSSKOÐUN fagmanna á fasteignum á ekki sérlega upp á pallborðið hjá kaupendum og seljendum fasteigna. „Það er tiltölulega lítið um hana og fólk hirðir ekki mjög mikið um að fá álit fagmanna,“ segir Björn Þorri Viktorsson, formaður Félags fasteignasala, og bætir við að þetta sinnuleysi komi á óvart.

Algengt er að seljendur og sérstaklega kaupendur notaðra bíla láti sérfræðinga ástandsskoða bílana áður en ákvörðun er tekin um kaup. Þetta þykir eðlilegt enda oft miklir fjármunir í húfi. Því kemur á óvart að sami háttur skuli ekki viðgangast í mun ríkari mæli varðandi fasteignir þar sem fólk leggur yfirleitt þó nokkuð meira en aleiguna undir. „Þetta er kannski eins og íslenska þjóðarsálin er,“ segir Björn Þorri. „Öllum finnst þeir vera sérfræðingar þegar kemur að fasteignum. Þá geta allir gert allt.“

Hluti stærra vandamáls

Samkvæmt siðreglum Félags fasteignasala skulu félagsmenn ekki fjalla um málefni sem þeir hafa ekki þekkingu á, heldur vísa viðskiptavinum til sérfræðinga á því sviði. Björn Þorri segir að almennt veki fasteignasalar athygli á öllu óvenjulegu varðandi fasteignir sem þeir hafi til sölu. Það eigi til dæmis við ef eign þarfnist verulegs viðhalds. Hins vegar sé þetta hluti stærra vandamáls. „Ástandsskýrslur hafa engan sess í íslenskri löggjöf,“ segir hann og bætir við að lögin um fasteignakaup sem hafi verið samþykkt á Alþingi 2002 hafi ekki tekið á málinu. Í frumvarpsdrögunum hafi verið mjög metnaðarfullur kafli um ástandsskýrslur þar sem meðal annars hafi verið gert ráð fyrir að seljendur gætu lagt fram skýrslur fagmanna um ástand eigna sinna um leið og þær færu á markað. Fólk gæti treyst því sem fram kæmi í slíkum skýrslum og seljandi firrt sig hugsanlegri bótaskyldu. Hins vegar hafi verið gerðar of miklar kröfur og óraunhæfar í upphaflegu frumvarpsdrögunum og Matsmannafélag Íslands hafi brugðist við og hafnað þeim. Í stað þess að lagfæra ákvæðin og gera þau raunhæf hafi kaflinn alfarið verið felldur út úr frumvarpinu. „Á Norðurlöndunum eru svona ástandsskýrslur algengar og fylgi eign góð úttekt getur það leitt til þess að hún seljist á hærra verði,“ segir Björn Þorri.

Kaupa köttinn í sekknum

Gífurlega mikil sala hefur verið á fasteignamarkaðnum undanfarin misseri. Í mörgum tilfellum hafa eignir stoppað stutt hjá fasteignasölum og kaupendur oft ekki gefið sér tíma til að skoða eignir almennilega áður en þeir hafa gert bindandi tilboð. Björn Þorri segir að í þessari miklu uppsveiflu og verðsprengingu hafi margir keypt jafnvel lélegt húsnæði á háu verði. Ekki sé óeðlilegt að gamalt húsnæði þurfi á viðhaldi að halda en sumir hafi keypt köttinn í sekknum. „Ég er hræddur um að margir hafi ekki áttað sig á því í raun hvað ástand sumra eigna var lélegt og hvað það hafði lítil áhrif á markaðsverðið. Kannski vegna þess að fólk skoðaði bara ekki nógu vel og skoðar ekki nógu vel ástand eigna.“

Björn Þorri segir að þegar ástandið á markaðnum sé eins og það hafi verið undanfarna mánuði verði fólk að hrökkva eða stökkva og þá sé hætta á mistökum, að fólk átti sig ekki á raunverulegu ástandi eignanna. „Ef eitthvað þarfnast lagfæringa eða viðgerða er þess getið í söluyfirlitum en fasteignasalar hafa mjög takmarkaða byggingafræðilega þekkingu og því er óraunhæft, miðað við þær kröfur sem eru gerðar til fasteignasala, að þeir hafi einhverja sérfræðiþekkingu á því hvert raunverulegt efnislegt ástand eigna er,“ segir Björn Þorri. „Félag fasteignasala leggur áherslu á að stórbæta nám fasteignasala, meðal annars í þeim tilgangi að gera þá betur í stakk búna til að þekkja undirstöðuatriði varðandi byggingafræði og byggingagerðir húsa svo þeir geti betur áttað sig á hvar veikleikar og styrkleikar fasteigna liggja.“

Mismunandi gæði

Fyrirtæki hafa verið stofnuð með meðal annars ástandsskoðun fasteigna í huga. „Mörg þessara fyrirtækja hafa verið með ágætar úttektir en því miður verður að segjast eins og er að úttektir og skýrslur eru afskaplega mismunandi að gæðum,“ segir Björn Þorri. „Ég hef til dæmis séð úttektir þar sem skoðunarmenn taka út eignir og nefna hluti sem skipta í raun afskaplega litlu máli, hluti eins og að skápahöldur séu lausar, í stað þess að einbeita sér að hagsmunamálum eins og til dæmis rakastigi í kringum votrými.“

Björn Þorri segir að um ákveðið vandamál sé að ræða. Á því þurfi að taka, til dæmis með stöðluðum úttektum og eins þurfi að taka um það ákvörðun hvaða faglegar kröfur þurfi að gera til þeirra sem geri svona úttektir. „Það þarf að gefa þessum úttektum ákveðið lagalegt gildi svo það sé hvati fyrir fólk að fá svona úttektir.“