Lagnakerfi, sameign – Hvernig á að skipta kostnaði?

Heimild:

.

Nóvember 1995

Skipting kostnaðar vegna bilana vaxandi vandamál

Hvert það lagnakerfi sem er sameiginlegt í fjöleign, á að vera í sameiginlegri ábyrgð allra eigenda án tillits til þess hvar lekinn eða skemmdin kemur fram. Skipting kostnaðar er vaxandi vandamál og bent er eigendum fjöleignarhúsa á að gera samning um þessi mál.

Það koma fleiri og fleiri til felli af biluðum lögnum í hús um, það er mjög eðlilegt, nánast öll hús hérlendis eru byggð á þessari öld og flest eftir miðja öldina.

Þess vegna höfum við ekki haft svo mikið af úr sér gengnum lögnum í húsum, en nú má búast við að þeim fjölgi óðfluga hvarvetna á landinu. Mikill meirihluti húsa innan Hringbrautar í Reykjavík, á Melum og í Skjólum og víðar er kominn á tíma. Sama má segja um önnur sveitarfélög, t.d. Kópavog, þó þar hafi nánast engin byggð verið fyrir fimmtíu árum, en þá voru hús þar byggð af vanefnum, lagnir eru víða komnar á síðasta snúning.

Það verður því í talsverðu að snúast hjá húseigendum, lagnamönnum og tryggingafélögum. Sé um einbýlishús að ræða eða húseign í eigu eins aðila er málið ekki svo fjárhagslega flókið.

En annað er upp á teningnum í fjöleignarhúsum og eru nú mörg ágreiningsmál þegar komin upp þess vegna.

Hvernig á að skipta kostnaði?

Nýju lögin  (1995)

Fjöleignarhúsalögin eru til mikilla bóta, en leysa ekki öll vandamál, segja ekki fyrir um allar lausnir frekar en önnur lög. Hérlendis er vandamálið einnig það að reynsluna og hefðina vantar, litið hefur verið á hvert einstakt mál sem slíkt, en ekki almennt vandamál í fjöleignarhúsum.

En þetta þarf að taka föstum tökum nú þegar vandamálunum fjölgar, móta hefðir og meginreglur og efalaust er skammt í það að fjöleignarhúsalögin verði tekin til endurskoðunar, það er hægt að gera þau fyllri og nákvæmari.

Það er nauðsynlegt að fylgjast vel með öllum málum, sem upp koma vegna bilaðra lagna í fjöleignarhúsum og safna á einn stað allri þeirri reynslusögu sem þar fæst. Það gæti komið í veg fyrir ágreining síðar meir og losað dómstóla við þó nokkurt málaþras.

Fyrirbyggjandi aðgerðir

Starfandi er kærunefnd vegna ágreiningsmála, sem upp kunna að koma í fjöleignarhúsum, hvort sem það er vegna bilana á lögnum eða annars.

Lítil reynsla er komin á starf kærunefndarinnar og efalaust er hún að finna sinn vinnumáta og feta sig inn í erfið mál.

En það er ljóst að þó lögfræðin sé mikilvæg í þessum málum er tæknileg þekking ekki minna atriði, þetta þarf að haldast í hendur þegar unnið er að lausn mála.

Meðan fjöleignarhúsalögin eru enn í mótun er tvímælalaust happadrýgst að húsfélög og fjöleignarhúseigendur geri með sér samning, flest slík sambýli hafa húsreglur, en hér er mælt með formlegum samningi.

Í samningi þessum verði fyrirmælt hvernig brugðist skuli við ef vandi steðjar að, ekki láta það bíða þangað til hann er kominn upp.

Það vill nefnilega brenna við að þá hefjast oft deilur, jafnvel illvígar deilur; hver og einn reynir að koma sér undan ábyrgðinni og kostnaðinum og koma þá stundum fram hinar furðulegustu röksemdir.

Meginreglur

Hvert það lagnakerfi, sem er sameiginlegt í fjöleign, á að vera í sameiginlegri ábyrgð allra eigenda án tillits til þess hvar lekinn eða skemmdin kemur fram.

Þetta er meginreglan og ef hún er sett fyrirfram og eftir henni farið, hlífir það öllum aðilum við óvissu, sundrungu og jafnvel óvild.

Þetta gildir jafnt um hitakerfi, neysluvatnskerfi eða frárennsliskerfi, hvort sem þau eru undir neðstu plötu eða stofnar innanhúss.

Það sem hver og einn ber ábyrgð á eru tæki svo sem; salerni, baðker, vaskar, þvottavélar, blöndunartæki o.s.frv.

Tökum dæmi: Hitakerfi er eitt og sameiginlegt í sex hæða sambýlishúsi, einn mælir frá hitaveitu, hitakostnaði skipt eftir eignarhluta.

Bilun verður á annarri hæð, allir viðurkenna sameiginlega ábyrgð og greiða viðgerðarkostnað eftir eignarhluta, því það er viðurkennt að lagnirnar þjóna fleirum en þeim sem á staðinn þar sem lekinn varð.

En hvað með efstu hæðina? Hitalagnirnar þar þjóna eingöngu eiganda þeirrar hæðar.

Það er ótrúlegt að í slíkum tilfellum hafa aðrir eigendur reynt að fría sjálfa sig, en leki á þeim stað getur haft í för með sér skemmdir á öllum hæðum.

Þess vegna er fyrrnefnd meginregla hagstæðust fyrir alla án tillits til þess hvar þeir búa í húsinu eða hvar eignarhluti þeirra er, lagnir á efstu hæð eiga ekki að vera undanskildar, það liggur í augum uppi.

Tökum annað dæm: Leka verður vart á frárennslislögn í grunni á gömlu húsi, raki kemur fram í gólfum og megn ólykt í íbúð á gólfhæð.

Mjög líklegt er að hér sé um steinlögn að ræða og þó skemmdin komi upp í einu herbergi í einni íbúð er öruggt mál að það þarf að gera allt kerfið undir gólfplötu neðstu hæðar óvirkt. Það skiptir ekki máli hvar lögnin liggur, hvar hún kemur út úr húsi, hvar brunnurinn er (ef hann er þá til), það skiptir ekki máli hvað mörg tæki tengjast hverri hliðarlögn, hvort það er stofn upp á efri hæðir eða einn vaskur í kjallara, þetta er ótvírætt á sameiginlega ábyrgð allra í sömu fjöleign.

Það óréttlátasta er þó það að oft er reynt að koma auknum kostnaði á þá sem búa við eða á skemmdinni eða lekanum, á þá sem verða fyrir mestum óþægindum og raski.

Það er tvímælalaust nauðsynlegt að lögfróðir og tæknifróðir einstaklingar taki nú þegar nýju fjöleignarhúsalögin til endurskoðunar og geri þau fyllri og meira afgerandi.

Undir margri gólfplötunni kunna að leynast brotnar og stíflaðar lagnir með tilheyrandi dýralífi.