Séreign fjöleignahúsum – Lagnir, lagnabúnaður

Heimild: 

Mars 1998

Hvað er séreign í lögnum og lagnabúnaði í fjöleignarhúsum?

Lög um fjöleignarhús voru kærkomin réttarbót frá fyrri lögum. En þessi lög þarfnast endurskoðunar, sértaklega sá hluti, sem fjallar um lagnir og lagnakerfi.

SVONA á ekki að þurfa að spyrja, eru ekki til lög um þetta? Jú, vissulega eru þau til og heita „Lög um fjöleignarhús“.

Þegar þessi síðustu orð um fjöleignahús tóku gildi voru þau kærkomin endurbót á fyrri lögum, þá var í fyrsta sinn sett ákvæði um að ýmis sameiginlegur kostnaður skyldi greiðast eftir höfðatölu en ekki hlutföllum. Það eitt var mikil réttarbót, einkum fyrir þá sem áttu stóra hluta í fjöleignarhúsum. En öll mannanna verk þarfnast endurskoðunar og það á vissulega við um þessi lög, sérstaklega þó um þann hluta sem fjallar um lagnir og lagnakerfi. Þær greinar, sem um þetta fjalla, bera það sterklega með sér að vera samdar af einhverjum, líklega lögfræðingum, sem ekki hafa mikinn skilning á hvað lagnakerfi eru og láir það þeim enginn. Hinsvegar má lá þeim það að taka að sér verk, sem þeir hafa ekki næga þekkingu á til að geta skilað viðunandi árangri.

Sífelldur vafi og tíðir árekstrar

Þeir sem þjónusta lagnakerfi í fjöleignarhúsum og annast á þeim viðgerðir, pípulagningameistarar, telja flestir að þau ákvæði sem fjalla um lagnir og lagnakerfi í lögunum séu óljós, ruglingsleg og valdi oftar en ekki misklíð og deilum milli eigenda.

Í 5. gr. laganna, sem skilgreinir hvað sé séreign, segir í 8. lið: Lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar. Í 8. gr. sem fjallar nánar um hvað sé sameign, segir í 8.lið: Allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta.

Bókstafur eitt, túlkun annað

Hér, í þessum pistli, er verið að fjalla um þau kerfi þar sem vatn kemur við sögu eða frárennsliskerfi, neysluvatnskerfi fyrir heitt vatn, neysluvatnskerfi fyrir kalt vatn og hitakerfi.

Það er staðreynd að túlkun laganna, þegar kemur til viðgerða á þessum kerfum, hefur skapað margskonar ágreining sem er algjörlega óþarfur. Nefnum dæmi um túlkun. Hinir vísu lögspekingar leggja að jöfnu sem séreign sjónvarpstæki, sem tengt er sameiginlegu loftneti og ofn, sem tengdur er sameiginlegu hitakerfi.

Lögn í hitakerfi, sem þjónar ofnum í fleiri en einni séreign (íbúð) er sameign allra, en lagnir að einstökum ofnum eru séreign þess sem eignina á. Þetta er fráleitt.

Þá getur komið upp sú staða að ef skipta þarf um 2ja metra rör í hitakerfi greiði sameiginlegur hússjóður viðgerð á 1 metra, en eigandi séreignar viðgerð á 1 metra.

Fáránlegt dæmi en raunhæft þó.

Til að sýna fram á fáránleika þessarar túlkunar má benda á að sá sem býr á efstu hæð, burtséð frá hve margar hæðirnar eru, fær alltaf á sig persónulega allan viðgerðarkostnað vegna bilunar á hitakerfinu innan sinnar séreignar, þegar bilarnir annarsstaðar yrðu oft á tíðum bættar úr sameiginlegum hússjóði.

Í hverju liggur vanþekkingin?

Hún liggur í því að þeir sem sömdu lögin og túlka þau skilja ekki nægjanlega vel hvað lagnakerfi er.

Tökum dæmi til að skýra málið nánar.

Í öllum stærri fjölbýlishúsum, sem byggð hafa verið á síðustu þremur áratugum, eru sameiginleg hitakerfi. Slík hitakerfi er sameign allra sem í húsinu búa og það á að vera grundvallarregla að það skipti nákvæmlega engu máli hvað þarf að þjónusta eða gera við á slíku hitakerfi, allir eiga að bera kostnað af því, hvort sem það er bilaður ofn á 5. hæð, bilaður ofnloki á 1. hæð, sprungið rör á 7. hæð eða bilaður þrýstijafni á hitagrind við inntak hitaveitu.

Þetta byggist á því að hitakerfið er ein tæknileg heild, ef einhver breytir rennslisstillingu á einum sjálfvirkum ofnventli er hann að hafa áhrif á allt kerfið, ef hann stóreykur rennslið á föstu innri stillingu ventilsins getur það haft í för með sér að enginn hiti komi á ofn í allt annarri íbúð á allt öðrum stað í húsinu.

Það er talað um að „jafnvægi“ sé í hitakerfum og það er nauðsynlegt að kunnáttumenn „jafnvægisstilli“ hitakerfi. Það þýðir að með fastri stillingu á hverjum sjálfvirkum ofnventli er stillt það flæði af vatni sem á inn á ofninn að fara, lítið rennsli á lítinn ofn, meira rennsli á stærri ofn, þannig fá allir það sem þeir þurfa, þessu jafnvægi má ekki raska á nokkurn hátt.

Þessvegna er svo sáraeinfalt að ákveða í hverju fjöleignarhúsi (fjölbýlishúsi) hvaða reglur gilda um þau fjögur lagnakerfi sem fyrr voru nefnd og það er hverju húsfélagi frjálst að gera ef engin endurbót fæst á fjöleignarhúslögunum.

Í fyrsta lagi sameiginlegt hitakerfi.

Þar er reglan einföld, allt kerfið er sameiginlegt hvort sem um er að ræða búnað við hitaveitugrind, lagnir, hvort sem það eru stofnlagnir eða lagnir að einstökum ofnum, ofna eða ofnventla. Öll þjónusta eða viðgerðir eiga að greiðast úr sameiginlegum hússjóði.

Í öðru lagi neysluvatnslagnir, heitar sem kaldar.

Allur búnaður eftir inntak, allar lagnir hvort sem eru stofnlagnir eða lagnir að einstökum tækjum eru sameign. Öll þjónusta eða viðgerðir eiga að greiðast úr sameiginlegum hússjóði. Hinsvegar er búnaður s.s. hreinlætistæki, blöndunartæki, þvottavélar og vaskar séreign og endurnýjun þessara tækja á kostnað eiganda séreignar.

Þó verður að koma ein mikilvæg undantekning; hreinsun og viðhald sjálfvirkra blöndunartækja verður að vera á ábyrgð húsfélags og hússjóðs vegna þess hve hugsanlegt millirennsli getur haft skaðvænlegar og truflandi afleiðingar fyrir heildina.

Í þriðja lagi frárennsliskerfi.

Allt kerfið er sameign og öll þjónusta og viðgerðir á kostnað sameiginlegs hússjóðs, þó ekki vatnslásar undir hreinlætistækjum en tvímælalaust eiga kranatengi á vatnstengingum tækja að vera í sameiginlegri ábyrgð.