Fjöleignahúsalög – Hvernig á að skipta kostnaði?

Heimild:  

.

Maí 1995

Hvernig á að skipta kostnaði ef skaði verður?

Íbúðaeigendur mega ekki einblína á fjöleignahúsalögin og halda að í þeim séu öll svör. Aðstæður geta verið mismunandi frá einni eign til annarrar.

Ný lög um fjöleignahús hafa tekið gildi. Ýmsir hafa horn í síðu nafnsins, vilja heldur segja fjölbýlishús en fjöleignahús. Þeir hinir sömu ættu þá að athuga að ekki eru öll hús, sem eru í eigu fleiri en eins aðila, fjölbýlishús. Í sumum húsum býr nefnilega enginn, það á við um iðnaðarog skrifstofuhús. Þess vegna er orðið fjöleignahús rökrétt og sjálfsagt mun það vinna þegnrétt áður en varir.

Nýju lögin eru miklu ítarlegri en þau eldri og skýrar kveðið á um flest; svo sem hvaða gjöld eiga að greiðast eftir höfðatölu eigenda án tillits til eignarhlutfalls og hver eigi að greiðast eftir hlutföllum.

En eins og oft vill verða þá vaknar ein spurning að minnsta kosti við hverja nýja skýringu; nákvæm lög sem gefa nákvæm fyrirmæli geta einnig orðið til að fleiri vafaatriði koma upp á yfirborðið. Með þessu er ekki verið að kasta rýrð á þessi nýju lög, aðeins verið að benda á almenn sannindi. Það er ekki síst á lagnasviði sem vafaatriði skjóta upp kolli. Lagnir hlykkjast um húsið eins og æðakerfi um mannslíkama og sú spurning er áleitin í dag og verður það framvegis með vaxandi þunga; hver á að borga hvað, hvernig á að skipta kostnaði ef lagnir bila og þær þarf að endurnýja?

Semjið leikreglurnar áður en leikurinn hefst Íbúðaeigendur mega ekki einblína á nýju fjöleignahúsalögin og halda að þau leysi allan vanda, í þeim séu öll svör. Það er nú einu sinni svo að aðstæður geta verið mjög mismunandi frá einni eign til annarar. Svo við höldum okkur við fjölbýlishús af öllum stærðum þá getur verið mikill munur á því hvernig eignarhaldi á lögnum er háttað. Ef miðað er við hitaveitusvæði Hitaveitu Reykjavíkur getur það skipt talsverðu máli á hvaða tíma húsið var byggt. Hafi það verið byggt á árunum frá 1950-70 má búast við að í fjölbýlishúsum, hvort sem þau eru stór eða lítil, sé sérstakt hitakerfi í hverri íbúð, sérstakur vatnsmælir á hitaveitugrind fyrir hveja íbúð og sérstök heitavatnslögn; kaldavatns- og frárennslislagnir hinsvegar sameiginlegar.

Í yngri húsum er þessu í flestum tilfellum öfugt farið; hitakerfið og heitavatnslögnin sameiginleg eins og kaldavatns- og frárennslislagnir, aðeins einn hitaveitumælir og kostnaði vegna heitavatnskaupa skipt eftir eignahlutföllumm. Þetta síðara fyrirkomulag er tvímælalaust réttlátara, kostnaðarskiptingin skiptist meira eftir eftir stærð íbúðar. Það kemur til af því að eigandinn á efstu hæðinni þarf meiri hita, einnig sá sem býr í enda sambýlishúss, afkæling á íbúðum þeirra er meiri og þeir halda í raunninni hita á hinum. Þessvegna verður að segjast að sérmælir fyrir hvera íbúð er óréttlátt fyrirkomulag.

Af þessu leiðir að meta þarf hvert hús fyrir sig; hvernig er réttlátast að skipta kostnaði ef skaði verður. Til þess að meta það þurfa húseigendur hjálp fagmanns, sem getur skýrt út fyrir þeim hvernig lögnum er háttað í húsinu og komið með tillögur hvernig kostnaðarskipting verður sanngjörnust. Það verður síðan ætíð endanleg ákvörðun húseigenda hvernig hún skal vera, nema málið fari fyrir dómstóla og í herrans nafni komið í veg fyrir að svo fari með fyrirhyggju. Það er aðeins hægt að gera á einn hátt; semja leikreglurnar áður en leikurinn hefst, semja um kostnaðarskiptingu á hugsanlegum kostnaði við hugsanlegan skaða á lögnum og tilheyrandi skemmdum á öðrum hlutum húss og innbús, en þetta vill oft fara illa í slíkum áföllum.

Meginregla

Þó sérkerfi séu fyrir hverja íbúð í fjölbýlishúsi er sú lögn ekki aldeilis eingöngu innan veggja viðkomandi íbúðar. Tökum sem dæmi fjögurra íbúða fjölbýli, en þessi litlu sambýlishús hafa oft verið erfið í samskiptum eigenda; eftir því sem fjölbýlið er stærra eru samskiptin í fastari skorðum. Allir eru með sér hitakerfi, en það liggur í augum uppi að í gegnum íbúð á 1. hæð fara allar lagnir til annara íbúða í húsinu. Þetta sýnir okkur að sú hugmynd, sem sumir halda fram að hver beri ábyrgð á lögnum innan sinnar íbúðar, gengur ekki upp.

Þessvegna er sett fram þessi meginregla; að líklegir eða hugsanlegir skaðar á lögnum í fjölbýlishúsum (og flestum fjöleignahúsum) séu sem mest sameiginlegir ef þeir eru á lögnum, en hinsvegar einkamál hvers og eins ef það er á tækjum, s.s. blöndunartækjum og hreinlætistækjum, en vatnsskaðar frá tækjunum geta hinsvegar valdið stórskaða í öðrum íbúðum.

Þetta ætti að vera meginregla, en þeirri eindregnu ráðleggingu komið á framfæri að; gerð sé úttekt á því hvernig lögnum sé háttað í fjölbýlishúsinu og gerður samningur milli eigenda þar sem línur eru lagðar um hvernig kostnaði skuli skipt, eftir hvaða meginreglu skuli farið, ef lagnir fara í sundur og skaði verður af vatni og raski vegna viðgerða og að allar tryggingar séu sameiginlegar, ekki hver að pukrast með sína tryggingu, allar tryggingar séu hjá sama tryggingarfélagi.

Slík framsýni getur stuðlað að friði til framtíðar innan margra lítilla samfélaga.

Eins og sölumaðurinn sagði; þessi leki er á kerfinu á efri hæðinni, kemur þessari íbúð ekkert við!