Líkur á að lagnir séu í sameign
Gestur Óskar Magnússon
Í fjölbýli er það skiptingin í hvað telst til séreignar hvers og eins og hvað telst til sameignar eigenda sem ræður því hvort tilfallandi kostnaður telst sameiginlegur. Þar sem lagnir sama húss eða fleiri húsa saman greinast iðulega í sjálfstæðar kvíslir, ef svo má segja, er því oft haldið fram í ágreiningsmálum að hver eigandi eða tiltekinn hópur þeirra eigi þá kvísl lagnakerfisins sem lagfæringa þarfnast í það skiptið og að hún sé þar með öðrum eigendum óviðkomandi. Þrátt fyrir að lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir því að lagnir geti eftir atvikum ýmist talist til séreignar eins eiganda eða til sameignar mæla þau jafnframt svo fyrir að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.Við skýringu á þessum reglum hefur rík áhersla verið lögð á að hafa þær sem einfaldastar og skýrastar. Ekki megi um of einblína á hvort lega eða afnota þeirra lagna sem um ræðir gagnist beinlínis fleiri eða færri íbúðum heldur verði að taka mið af því að lagnakerfi húsa eru almennt hönnuð með hag allra eigenda að leiðarljósi. Þannig getur lagnakerfi þjónað einvörðungu einni íbúð þar sem það telst við byggingu eða endurbætur ódýrara fyrir heildina að gera svo vegna staðsetningar íbúðarinnar. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar. Hefur því verið talið að undir sama þaki séu að jafnaði yfirgnæfandi líkur á að vatns- og skolplagnir séu í sameign allra eigenda hússins.
Einnig er til í dæminu að tvö eða fleiri hús, sem standa aðskilin, teljist eiga í sameiningu lagnir, t.d. skolp- eða drenlagnir. Skiptir þá máli hvort lagnir húsanna tengist saman með einhverjum hætti, hvort lagnakerfi þeirra séu hönnuð sem ein heild og hvort einstakir hlutar þess geti staðið sjálfstæðir eða ekki.
Kostnaður vegna sameiginlegra lagna
Þegar fyrir liggur að lagnir teljast sameiginlegar hefur það þau áhrif að kostnaður sem til fellur vegna þeirra telst sameiginlegur og skiptist eftir eignarhlutföllum íbúða í sameigninni. Á það jafnt við um endurnýjun lagna, viðgerðir, hreinsun og stíflulosun.Þegar stofnað er til kostnaðar í tengslum við sameiginlegar lagnir verður að gera ráð fyrir að það sé fyrst og fremst á valdsviði húsfundar að taka þær ákvarðanir. Til endurnýjunar eða viðgerða á lögnum nægir að jafnaði samþykki einfalds meirihluta á húsfundi svo ráðast megi í framkvæmdir. Sé um mjög brýnar viðgerðir að ræða, eða ráðstafanir sem þola enga bið, getur verið að stjórn húsfélags eða jafnvel einstökum eigendum sé heimilt að stofna til sameiginlegs kostnaðar. Takmarkast slíkar aðgerðir að jafnaði við lágmarksaðgerðir sem koma eiga í veg fyrir frekara tjón en ákvarðanir um framhaldið, endurnýjun lagna eða varanlega viðgerð, er húsfundar.
Búnaður sem tengist sameiginlegum lögnum
Þar til lögn kemur út úr vegg eða upp úr gólfi telst hún eins og áður sagði í sameign. Þau tæki og sá búnaður í íbúðum húss, sem tengist hinu sameiginlega lagnakerfi, er aftur á móti í séreign íbúðareiganda. Hér má nefna ofna, vatnskrana, salerni o.s.frv. Eigandi íbúðar ber því bæði ábyrgð á þessari séreign sinni og kostnaði við endurnýjun og viðhald.
Ábyrgð á tjóni af völdum leka frá leiðslu
Verði tjón í húsi sem rekja má til sameiginlegra lagna, hvort heldur sem rekja má það til vanrækslu á viðhaldi eða bilana, ber húsfélagið skaðabótaábyrgð gagnvart þeim eigendum sem fyrir tjóni verða. Skal kostnaði vegna tjóns skipt milli eigenda hússins eftir eignarhlutföllum þeirra í húsinu.Hafa ber í huga að oft bæta vátryggingar það tjón sem hlýst af þegar lagnir gefa sig eða bila og reynir þá ekki með beinum hætti á skaðabótaábyrgð húsfélags. Þannig geta ábyrgðartryggingar (húseigendatrygging) sem fasteignareigandi eða húsfélag hefur keypt, tekið til tjóns á húsinu sjálfu, svo sem innréttingum og gólfefnum. Þá getur heimilistrygging þess sem fyrir tjóni verður bætt honum skaðann sem verður á innbúi sökum vatns.
