Úttekt lagna – Kaup/sala fasteigna

Heimild: 

Desember 1998

Lagnir í gömlum húsum

Dan Valgard S. Wiium

Til mikilla bóta væri, ef úttekt færi fram á lagnakerfi eigna, sem eru til sölumeðferðar, sagði Dan Valgard S. Wiium hdl. og löggiltur fasteignasali á ráðstefnu Lagnafélagsins um lagnir í gömlum húsum. Slíkt myndi auka öryggi viðskiptanna og gera verðlagninguna nákvæmari.

Í LÖGUM nr. 54/1997 um fasteigna- fyrirtækja- og skipasölu er ákvæði í 12. grein þess efnis að fasteignasali sem hefur fengið eign til sölumeðferðar eða honum falið að gera kauptilboð/ kaupsamning um eign, skuli semja rækilegt yfirlit um eignina. Meðal þess sem greina skal frá er ástand neysluveitna eftir atvikum. Er þetta nýmæli í lögum varðandi neysluveitur. Var talsverð umræða um þetta atriði við frumvarpsgerðina en fulltrúar Félags fasteignasala unnu að frumvarpinu ásamt aðilum í Dómsmálaráðuneytinu.

Félag fasteignasala hefur vakið athygli Dómsmálaráðuneytisins á brýnni þörf á heildarlöggjöf um fasteignakaup. Má fastlega reikna með að slík löggjöf sjái dagsinsljós áður en langt um líður, ennfremur lög um neytendavernd. Í danskri löggjöf eru ákvæði um löggilta úttektarmenn fasteigna og ennfremur eiga kaupendur fasteigna þess kost að kaupa tryggingu vegna hugsanlegra galla er kynnu að koma í ljós.

Lagnakerfi getur verið mismunandi eftir gerð húsnæðis. Ýmist er um að ræða íbúðarhúsnæði, atvinnuhúsnæði eða annars konar húsnæði. Ekki hefur tíðkast að afla teikninga af lagnakerfi þess húsnæðis sem boðið er til sölu. Það er mat mitt að til bóta gæti verið að hafa til staðar teikningar af lagnakerfi atvinnuhúsa, það er til skoðunar. Í stöðluðu söluyfirliti varðandi skráningu eigna er greint frá því hvernig hitakerfum er háttað svo sem hvort sérhitalögn sé fyrir hina seldu eign eða hvort hún sé sameiginleg, hvort um er að ræða geislahitun, hvort hitastýrikranar séu á ofnakerfinu og svo framvegis.

Lagnir oftast ekki sjáanlegar Skoðun fasteignasala á húsnæði er framkvæmd án úttektar af þeirra hálfu. Oftast eru lagnir í veggjum eða loftum og því ekki sjáanlegar með venjulegri skoðun. Færst hefur þó í vöxt að lagnakerfi séu utanáliggjandi. Seljandi eða umráðamaður eignar er ávallt spurður ýtarlega um ástand eignarinnar þ.m.t. ástand lagna. Er yfirleitt byggt á slíkum upplýsingum um ástand og endurnýjun lagna í húsum. Úttektir eru nánast aldrei framkvæmdar fyrir sölu. Þess má geta að færst hefur í vöxt og þá aðallega varðandi atvinnuhúsnæði að upplýsingar séu fyrirliggjandi um orkunotkun. Varðandi atvinnuhúsnæði beinist skoðun á lögnum aðallega að niðurföllum og möguleikum á fjölgum þeirra og öflun upplýsinga um ástand loftræstibúnaðar.

Í þeim tilvikum að úttektir fara fram er það oftast vegna þess að einhverjir gallar hafi komið fram eftir sölu eignar, og eftir að afhending hefur farið fram. Úttektir eru oftast að frumkvæði fasteignasalans og framkvæmdar af pípulagningameisturum, til þess að hjálpa við lausn ágreiningsmála. Geta má þess að upplýsingaskylda seljanda er allrík en komi fram leyndur galli í lagnakerfi er það nánast undantekningalaust án vitundar seljanda, en yfirleitt á hans ábyrgð.

Kvartanir yfir lagnakerfi eru alltíðar, þá oftast vegna ónógs hita eða skemmdra frárennslislagna og er þeim oftast fyrst beint til fasteignasalans sem annaðist um söluna. Oftast er um minni háttar bilanir að ræða eða jafnvel stillingar á kerfum.

Til mikilla bóta væri ef úttekt færi fram á lagnakerfi eigna sem eru til sölumeðferðar. Slíkt myndi auka öryggi viðskiptanna og gera verðlagninguna nákvæmari. Aldur eigna segir að vísu oft til um líklegt ástand þeirra. Endingartími lagnakerfa er að sjálfsögðu mismunandi eftir gerð og gæðum efnis, vinnu og gerð húsnæðis.

Unnið að gerð staðals

Þess má geta hér að vinnuhópur er að störfum um gerð staðals að norskri fyrirmynd er kveði á um hvaða gögn skuli liggja frammi við sölu eigna. Félag fasteignasala á fulltrúa í þessum vinnuhóp. Meðal þeirra gagna er ég tel æskilegt að liggi frammi eru lagnateikningar af atvinnuhúsnæði. Ef þessi staðall gengur í gildi, þá er gert ráð fyrir að aðilar staðfesti við sölu hvaða gögn liggi frammi og kaupandi lýsi því yfir að hann hafi kynnt sér þau.

Félag fasteignasala lýsir yfir eindregnum vilja og áhuga á samstarfi við Lagnafélag Íslands. Slíkt samstarf myndi örugglega leiða til vandaðri vinnubragða og auka á skilning fasteignasala og starfsmanna á fasteignasölum á gerð og endingu lagnakerfa og þá jafnframt leiðbeinandi við skoðun. Ég sé jafnvel fyrir mér að útbúinn yrði einhverskonar spurningalisti um lagnir, gerð þeirra ástand og endurbætur, er seljandi fasteignar þyrfti að fylla út, er lægi frammi við sölu á eign, svipað og yfirlýsing húsfélags.

Að endingu skal upplýst að nánast óþekkt er að kaupendur óski eftir því að nákvæm skoðun eða úttekt fari fram á lögnum. Hafa skal það í huga að ævinlega verður að taka tillit til þarfa og óska markaðarins hverju sinni. Markaðurinn hefur aðallega haft áhuga á sjáanlegum atriðum, eins og ástandi útveggja enda mikil umfjöllun verið um steypuskemmdir og útbætur. Ávallt skal gæta þess að halda verður kostnaði í lágmarki.